D.L. Crescita. Opportunità nelle cessioni o assegnazioni di immobili strumentali
Le modifiche alla disciplina IVA sulle cessioni di fabbricati introdotte dal D.L. n. 83/2012 in vigore dal 26 giugno offrono interessanti opportunità in campo immobiliare, in speciale modo per quanto concerne la cessione di immobili strumentali.
In generale tali modifiche hanno ricondotto a un’unica fattispecie impositiva, le cessioni di immobili di ogni categoria effettuate da qualunque soggetto passivo e verso qualunque tipologia di soggetto cessionario. Tale fattispecie si concretizza nell’esenzione IVA, ex. art. 10 D.P.R. 633/72, ferma restando la possibilità per il cedente di optare per l’imponibilità all’atto della cessione. Unica eccezione riguarda le cessioni di fabbricati da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione effettuate entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori per le quali è rimasto l’obbligo di assoggettare ad IVA il corrispettivo.
Nell’attuale quadro normativo risultano, pertanto, eliminate alcune fattispecie di imponibilità obbligatoria, prima fra tutte quella relativa alle cessioni di immobili strumentali per natura effettuate verso soggetti privati. Ecco dunque che una vasta platea di soggetti potrà trarne indubbi vantaggi economici: pensiamo al caso più comune del professionista o dell’imprenditore individuale che decidesse di “estromettere” l’immobile strumentale utilizzato nell’attività per destinarlo alla sfera privata.
Entrando nel vivo delle disposizioni normative, si deve rilevare che generalmente le operazioni di autoconsumo o di destinazione dei beni d’impresa a finalità estranee all’esercizio dell’attività si considerano assimilate alle cessioni a titolo oneroso ex art. 2, co. 2 n. 5 D.P.R. 633/1972 e comportano, pertanto, l’emissione di un’autofattura imponibile ad IVA, la quale rappresenta un costo secco per l’estromissione.
La norma continua a valere naturalmente per la generalità dei beni ma, per effetto della nuova formulazione dell’art. 10, co. 8-ter D.P.R. 633/1972, non attrae più l’autoconsumo del fabbricato strumentale per natura posseduto in regime di impresa, arte o professione. Un’opportunità senz’altro interessante per le imprese costituite in forma societaria che intendessero assegnare ai soci i fabbricati strumentali posseduti, sia che tale operazione rappresenti una scelta volontaria che “obbligata”: quest’ultima nel caso di imprese in fase liquidatoria che abbiano riscontrato difficoltà nella dismissione dell’attivo, o di altre che si trovino nelle condizioni di dover valutare la definitiva cessazione dell’attività, fattispecie tutt’altro che rara in questa critica fase economico-finanziaria.
Naturalmente la convenienza dell’operazione deve essere valutata tenendo conto dell’eventuale obbligo di rettifica della detrazione iva per effetto della variazione del prorata (salvo che la cessione rappresenti un’operazione “occasionale”) o di rettifica dell’iva detratta sull’acquisto o costruzione dell’immobile, qualora la successiva rivendita venga attuata entro un decennio (art. 19, co. 5 e 19-bis DPR 633/1972). Per quanto concerne, infine, gli aspetti reddituali della cessione dell’immobile strumentale per natura, premesso che anche nelle ipotesi di autoconsumo il corrispettivo di vendita costituisce sempre un ricavo o genera una plusvalenza (o minusvalenza), è possibile valutare alcune interessanti eccezioni.
In primo luogo ci si riferisce alle plusvalenze generate dalla vendita o l’estromissione dell’immobile da parte del professionista, in seconda battuta ci si riferisce a tutti gli immobili strumentali per natura per i quali sia stata effettuata la rivalutazione ai sensi del D.L. n. 185/2008, operazione questa che assumerà efficacia a partire dall’1.1.2014.
Concludiamo dunque illustrando in termini numerici alcuni esempi.
